Thời gian gần đây, xu hướng dòng vốn ngoại đầu tư vào bất động sản công nghiệp Việt Nam gia tăng. Việc đầu tư này chủ yếu thông qua mua bán hoặc góp vốn vào các dự án đã và đang thực hiện.
Dịch chuyển đầu tư do thương chiến
Do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, năm 2020 là một năm đáng buồn của nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. Thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ, tại Việt Nam các phân khúc bất động sản khác gần như tê liệt hoặc bị tổn thất vì đại dịch Covid-19, tuy nhiên bất động sản công nghiệp lại có những kết quả khả quan.
Theo số liệu thống kê, năm 2019 ghi nhận các khu công nghiệp tại các tỉnh, thành phố lớn có tỉ lệ lấp đầy khá cao, đạt 92% với các khu công nghiệp tại các tỉnh phía Bắc và 80% với các tỉnh phía Nam.
Năm 2020, mảng bất động sản này càng hấp dẫn hơn sau đại dịch Covid-19 vì việc chính phủ Việt Nam thành công trong việc ngăn chặn đại dịch này. Hơn nữa, nền kinh tế Việt Nam có độ mở lớn, kết nối với quốc tế với 13 hiệp định thương mại có hiệu lực và 6 hiệp định đang trong quá trình đàm phán.
Các công ty tư vấn đầu tư cho biết, bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đã lọt vào mắt nhà đầu tư ngoại kể từ khi nổ ra thương chiến giữa hai cường quốc Mỹ và Trung Quốc. Các công ty đa quốc gia nhận thấy rủi ro trong chuỗi cung ứng khi hoạt động sản xuất phụ thuộc vào một quốc gia đơn lẻ.
Một số tập đoàn đã và đang chuyển nhà máy khỏi Trung Quốc sang Việt Nam như Foxconn, Goertek, Kyocera, Oasis… Hoặc một nửa trong số 30 công ty Nhật Bản quyết định mở rộng sản xuất tại Đông Nam Á đã lựa chọn Việt Nam là nơi để triển khai hoạt động sản xuất, vận chuyển.
Tuy nhiên việc tự đầu tư phát triển các dự án hậu cần này đối với các nhà đầu tư nước ngoài không hề dễ dàng hiện nay. Bởi lẽ quỹ đất để phát triển hạ tầng logistics ở các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng... không có nhiều.
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam hầu hết các dự án bất động sản công nghiệp hiện hữu ở một số địa phương thu hút nhiều vốn đầu tư ngoại đều có tỷ lệ lấp đầy lên tới 90%. Giá chào thuê bất động sản công nghiệp cũng tăng khá lớn, trung bình 10%/năm.
Với tình hình trên, giới phân tích nhận định nhà đầu tư nước ngoài muốn vào phát triển hoặc kinh doanh lĩnh vực này chỉ có cách là thực hiện giao dịch dưới hình thức M&A, tức thâu tóm hoặc mua cổ phần của doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp trong nước.
Các công ty tư vấn đầu tư cho biết mảng bất động sản công nghiệp sẽ "nở rộ" trong thời gian tới.
Lọt “tầm ngắm” doanh nghiệp ngoại
LOGOS - một công ty bất động sản của Úc gần đây công bố đã lập liên doanh với một nhà đầu tư quốc tế nhằm thâm nhập và phát triển các cơ sở logistics tại thị trường Việt Nam với quy mô vốn ban đầu khoảng 350 triệu đô la Mỹ. Điều này cho thấy nhận định của họ về thị trường ở Việt Nam được đánh giá cao.
Họ không ngại tiết lộ rằng họ nhắm đến các địa điểm tiềm năng như TP HCM, Hà Nội, Đà Nẵng và sẽ sớm thực hiện các thương vụ mua lại chiến lược trong những tháng tới. Dự kiến, kế hoạch lấp đầy danh mục đầu tư sẽ kéo dài từ 12 đến 18 tháng.
Không chỉ riêng LOGOS đầu tư qua hình thức M&A mà trên thực tế nhiều nhà đầu tư ngoại khác khi đến Việt Nam cũng đi theo hướng thâu tóm hoặc mua cổ phần của doanh nghiệp logistics trong nước.
Ông Akihiko Iwatani, thuộc công ty Haseko Corporation (Nhật Bản) cũng cho rằng sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài qua hình thức M&A sắp tới sẽ rất lớn, đáng chú ý là đối với doanh nghiệp Nhật Bản.
Trong bối cảnh tính pháp lý một số dự án còn chưa rõ ràng, sự tiếp cận trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực này còn gian nan. Mặt khác, xu hướng phát triển kinh tế số hóa gắn với nhu cầu thương mại điện tử ngày càng tăng cao, yêu cầu của khách hàng ngày khắt khe hơn, việc giao hàng phải diễn ra nhanh chóng hơn, linh hoạt hơn, minh bạch hơn và với giá thấp hơn.
Với tiềm năng thị trường lớn như vậy, để thâm nhập thị trường Việt Nam các nhà đầu tư ngoại sẽ thực hiện giao dịch M&A nhằm nhanh chóng tận dụng mạng lưới sẵn có, cùng nguồn khách hàng và kinh nghiệm vận hành nội địa. Điều này giúp họ giảm nhiều chi phí gia nhập thị trường so với việc bắt đầu xây dựng từ đầu.