Cuộc săn lùng các dự án kho bãi có quy mô lớn vẫn liên tiếp diễn ra trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm.

Nhu cầu tăng vọt

Trong khi chuỗi cung ứng rối loạn trong đại dịch Covid-19, thì nhu cầu nhà kho tăng vọt do hàng hóa bị ứ đọng chờ lưu thông và các nhà sản xuất cũng dự trữ nguyên vật liệu nhiều hơn để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW - liên doanh giữa Warburg Pincus và Becamex IDC, nhà phát triển bất động sản công nghiệp cho thuê lớn nhất Việt Nam cho biết, nhu cầu kho bãi tăng rất cao trong đại dịch. Ngay cả trong thời điểm dịch căng thẳng nhất hồi quý III/2021, công suất thuê của BW vẫn đạt gần 90%.

“Từ đầu năm 2021, lượng yêu cầu cho thuê tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Gần đây, Công ty đã ký thỏa thuận với J&T Express - một doanh nghiệp trong lĩnh vực hậu cần và giao hàng trọn gói, cho một nhà kho rộng 5 ha ở TP.HCM. Nhu cầu thị trường tăng mạnh cũng giúp nhà xưởng của BW tại Khu công nghiệp VSIP 2A được lấp đầy nhanh chóng sau khi hoàn thành xây dựng vào đầu tháng 6”, đại diện BW nói.

Nhìn thấy cơ hội từ nhu cầu thương mại điện tử và sản xuất công nghiệp tăng vọt, nhiều doanh nghiệp khác cũng đang ráo riết săn lùng dự án kho bãi có quy mô lớn tại các vị trí trọng điểm, liền kề với những trung tâm kinh tế lớn khi quỹ đất ngày càng khan hiếm.

Đầu tháng 10, Tổng công ty Bất động sản công nghiệp Thành Thành Công, thành viên của CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín  (TTC Land) đã đấu giá thành công 5 lô đất có tổng diện tích 293.749 m2, nâng quỹ đất kho xưởng cho thuê lên hơn 500.000 m2. Như vậy, trong năm nay, TTC Land cùng các công ty thành viên đã hợp tác và phát triển tổng quỹ đất mới lên đến 320 ha.

Tương tự, Quỹ đầu tư KTB Asset Management (Hàn Quốc) chi ra gần 105 triệu USD để mua lại 3 trung tâm logistics của Logis Valley tại Việt Nam. Sau đó, KTB sẽ cho chính Logis Valley thuê lại để đảm bảo dòng tiền ổn định trong giai đoạn đầu.

Các nhà kho của Logis Valley có tổng diện tích sàn 109.819 m2, nằm tại TP.HCM, Hải Phòng và Bắc Ninh, nơi có sự hiện diện một số công ty lớn của Hàn Quốc. Vị trí gần các khu liên hợp công nghiệp cũng thúc đẩy tiềm năng lợi nhuận. Để tài trợ vốn cho thương vụ M&A này, KTB sẽ thành lập một quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT).

Mới đây, Công ty Mapletree Logistics Trust (Singapore) cũng thông báo kế hoạch chi 1,03 tỷ USD để mua các tài sản tại Trung Quốc, Nhật Bản và Việt Nam, nhằm tìm kiếm cơ hội từ thương mại điện tử bùng nổ. Trong đó, số tiền dự chi tại thị trường Việt Nam là 129,9 triệu USD.

Theo đánh giá của Mapletree, Việt Nam hưởng lợi nhờ xu thế đa đạng hóa nguồn cung toàn cầu. Chi phí cạnh tranh và môi trường đầu tư hấp dẫn khiến nơi đây trở thành địa điểm lý tưởng cho các nhà đầu tư tìm cách giảm chi phí và đa dạng hóa chuỗi cung ứng như một phần trong chiến lược xây dựng khả năng phục hồi của chuỗi cung ứng. Dòng vốn đầu tư nước ngoài và các dự án sản xuất mạnh mẽ sẽ tiếp tục củng cố và thúc đẩy nhu cầu về không gian hậu cần.

Cảnh báo với nhà đầu tư

Theo Báo cáo về chỉ số logistics thị trường mới nổi, do nhà cung cấp dịch vụ vận tải và hậu cần kho vận Agility công bố, Việt Nam là một trong 10 thị trường logistics mới nổi hàng đầu vào năm 2021, tăng thêm 3 bậc xếp hạng, đứng ở vị trí thứ 8 trong Top 50 quốc gia ghi nhận mức tăng nhanh nhất. Trong số các nước ASEAN, Việt Nam chỉ đứng sau Indonesia (thứ 3) và Malaysia (thứ 5), vượt trên Thái Lan (thứ 11) và Philippines (thứ 21).

Song, theo ông John Campbell, Quản lý bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, thị trường logistics hấp dẫn, khiến nhiều doanh nghiệp đổ xô vào cuộc đua gom quỹ đất làm kho bãi. Nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế sẽ đẩy giá bất động sản logistics tăng, biên lợi nhuận trong giao dịch mua đi bán lại sẽ giảm, chủ đầu tư khai thác phải chấp nhận chi phí đầu vào tăng. Điều này về lâu dài ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường.

Chưa kể, cũng theo ông John Campbell, hạ tầng giao thông tại Việt Nam còn kém, chi phí hậu cần cao sẽ kìm hãm sự phát triển của ngành. Cấu trúc ngành logistics Việt Nam hiện khá rời rạc, hầu hết các bên tham gia là doanh nghiệp vừa và nhỏ cung cấp dịch vụ có giá trị gia tăng thấp. Trong số 3.000 công ty hậu cần kho bãi, 90% vốn đăng ký dưới 440.000 USD, 5% có quy mô vốn từ 440.000 - 880.000 USD và 5% có quy mô vốn trên 880.000 USD.

Còn theo Hiệp hội Doanh nghiệp dịch vụ logistics Việt Nam, sự cạnh tranh giữa các công ty logistics trong nước rất gay gắt, trong khi thị trường điều phối bởi các công ty nước ngoài chiếm sản lượng thấp hơn, nhưng lại chiếm đến khoảng 75% doanh thu. Những yếu tố này phần nào hạn chế tiềm năng ngành công nghiệp logistics của Việt Nam.

Trước thực trạng trên, nếu nhà đầu tư cứ lao vào cuộc đua săn lùng quỹ đất kho bãi, đẩy giá lên quá cao sẽ rủi ro về lợi nhuận.

Việt Nam đặt mục tiêu đến năm 2025, tỷ trọng đóng góp của dịch vụ logistics vào GDP đạt 5 - 6%, tốc độ tăng trưởng dịch vụ logistics đạt 15 - 20%, tỷ lệ thuê ngoài dịch vụ logistics đạt 50 - 60%, chi phí logistics giảm xuống tương đương 16 - 20% GDP, xếp hạng theo chỉ số LPI trên thế giới đạt thứ 50 trở lên. Đây chính là cơ hội cho các dự án kho bãi phát triển.

Nguồn: baodautu