Thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua đã có sự thay đổi lớn khi các nhà đầu tư bất động sản trong nước mạnh dạn và năng động hơn trong hoạt động M&A cũng như tìm kiếm các quỹ đất.

Hoán đổi vị trí của “cuộc chơi”

“Cuộc chơi” trong lĩnh vực M&A những năm qua luôn chứng kiến sự cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp trong nước và các doanh nghiệp ngoại đang hoạt động tại Việt Nam.

Khoảng 15 năm trở lại đây, các nhà đầu tư nước ngoài có vị thế tại Việt Nam thường đến từ các nước Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan và Singapore. Đây là bốn quốc gia đứng đầu trong hoạt động M&A ở cấp độ dự án hoặc ở cấp độ công ty trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Tuy nhiên, trong những năm gần đây, các nhà đầu tư bất động sản trong nước đã có cú lội ngược dòng ngoạn mục khi mạnh dạn và năng động hơn trong hoạt động M&A cũng như tìm kiếm các quỹ đất lớn và nhỏ để đầu tư.

Nhiều thương vụ M&A dự án giữa các doanh nghiệp nội và ngoại đã diễn ra trong bối cảnh dịch bệnh căng thẳng là một minh chứng sống động. Đơn cử như thương vụ hợp tác vừa qua của Tổng công ty Becamex IDC và Tập đoàn Central Retail để phát triển Dự án Trung tâm thương mại GO! Bình Dương.

Hay như đầu tháng 6 năm nay, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt công bố đã hoàn tất nhận chuyển nhượng 99,5% phần vốn góp của các cổ đông Công ty CP Bất động sản đầu tư và phát triển cao ốc Bình Dương để chính thức sở hữu Dự án Chung cư Bình Dương Tower và toàn quyền quyết định việc đầu tư phát triển, kinh doanh dự án này.

Mới đây, Tập đoàn Hưng Thịnh chính thức sở hữu Dự án Angel Island bằng cách mua lại hơn 60% cổ phần tại Công ty CP Phát triển địa ốc Sông Tiên - thành viên trực thuộc Suối Tiên Group.

Một chuyên gia bất động sản cho rằng, mặc dù chưa có số liệu thống kê chính thức nhưng hiện các nhà đầu tư nước ngoài chỉ chiếm phần nhỏ so với các nhà đầu tư Việt Nam khi xét về các hoạt động M&A bất động sản.

Theo số liệu của các công ty nghiên cứu thị trường, trong thời gian qua, số lượng các thương vụ M&A thành công phần nhiều là giữa các nhà đầu tư trong nước. Tại Việt Nam, các nhà đầu tư trong nước vẫn đóng vai trò quan trọng và vốn của nhà đầu tư nước ngoài góp phần kích hoạt cho thị trường trở nên sôi động hơn.

Cũng theo các công ty này, nhiều nhà đầu tư mới chưa hoạt động tại Việt Nam đang dành sự tâm lớn đến thị trường, đặc biệt đối với lĩnh vực nhà ở đô thị, khu công nghiệp và logistics, các loại bất động sản đã hoạt động và khách sạn nghỉ dưỡng. Song vì nhiều lý do, trong đó có nguyên nhân về khó khăn đi lại, khiến họ chưa thể thực hiện thành công thương vụ.

Tìm tiếng nói chung từ nhiều phía

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhìn nhận, thời gian qua, năng lực tài chính của các nhà phát triển bất động sản trong nước đã được hồi phục đáng kể. Nếu doanh nghiệp sở hữu một quỹ đất có tiềm năng phát triển tốt thì họ có thể tìm kiếm vốn từ các nguồn tài chính khác bên cạnh các nguồn truyền thống.

Thường nguồn tài chính mới có thể thông qua việc hợp tác với các nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước. Các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu tham gia đầu tư khi dự án đã có cơ sở pháp lý rõ ràng. Vấn đề mà các nhà đầu tư trong và ngoài nước băn khoăn hiện nay là làm thế nào để thủ tục pháp lý có thể thuận lợi hơn.

Tại Việt Nam, các thương vụ M&A thường được thực hiện thông qua hình thức M&A công ty dự án. Việc chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng tài sản chủ yếu được thực hiện với các tài sản đã vận hành, tuy nhiên cũng gặp nhiều khó khăn về thủ tục và các vấn đề liên quan đến thuế.

Vì nhiều lý do, trong đó có cả những tác động của Covid-19, khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của dự án, yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của một thương vụ, bị chậm lại.

Một khó khăn nữa là, nhiều chủ đầu tư của dự án vẫn chưa cấu trúc lại doanh nghiệp theo hướng tách các dự án thành các công ty dự án độc lập. Đây cũng là yếu tố cản trở nhiều đến tiến tiến trình thực hiện thương vụ M&A.

Hơn nữa, trong thời gian vừa qua và trước mắt, khó khăn từ quy định về đóng cửa biên giới và các hạn chế đi lại đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động M&A xuyên biên giới, đặc biệt là các nhà đầu tư mới tại Việt Nam.

Nhìn từ góc độ bên bán, nửa cuối năm 2020 và nửa đầu 2021, giá bất động sản nhà ở của Việt Nam không hề giảm, cộng với chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ bất động sản vẫn kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua và thị trường sẽ hồi phục mạnh, do đó họ tiếp tục giữ lại các bất động sản hoặc định giá bán ở một mức rất cao.

Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của bên mua lại không được lạc quan như vậy. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này và thường giữ tâm lý chờ đợi hơn là đưa ra quyết định đầu tư. Bởi vậy, người mua và bán nên tìm được tiếng nói chung trong hoạt động định giá dự án.

"Đại dịch là tình huống bất định trong khi đầu tư vào bất động sản là khoản đầu tư dài hạn, cho nên nhà đầu tư vẫn cần xem xét cân nhắc nhiều yếu tố trước khi đưa ra quyết định đầu tư, đặc biệt đối với các nhà đầu tư mới. Quyết định đầu tư sẽ trở nên rõ ràng hơn khi họ nhìn thấy những tín hiệu về việc đại dịch đã được kiểm soát tốt”, bà Lê Phương Lan - Trưởng Bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội chia sẻ.

Nguồn: baodauthau