Bất động sản công nghiệp có đặc thù là sự tham gia từ khá sớm của khối ngoại vào việc phân chia miếng bánh thị phần. Hiện nay, lĩnh vực này đang được kỳ vọng sẽ bứt phá mạnh trong bối cảnh thương chiến Trung - Mỹ chưa giảm nhiệt, khiến nhiều tập đoàn đang tính toán bổ sung cứ điểm sản xuất ngoài Trung Quốc, trong đó Việt Nam là một trong nững điểm đến được lựa chọn. Ngoài ra, còn phải kể đến việc Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA) có hiệu lực từ 1/8/2020 cũng khiến Việt Nam thành điểm đến hấp dẫn với các nhà đầu tư từ EU.

Đánh giá về bức tranh thị trường bất động sản công nghiệp và tiềm năng hút dòng vốn đầu tư, ông Vũ Công Trụ, chuyên gia về bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư cho rằng, với các chủ đầu tư đã có sản phẩm được quy hoạch, được chứng nhận đầu tư, có hạ tầng có thể chia ra 3 cấp độ để phân loại, từ đó có kế hoạch, chuẩn bị chu đáo để hút vốn đầu tư.

Cấp độ 1 là chủ đầu tư 100% vốn nước ngoài, nhóm này có đặc điểm thường tiếp cận nhanh khách hàng và có mạng lưới tốt, kỳ vọng chiếm lợi thế cao nhất khi đón sóng, tương thích nhanh với các quy định trong hiệp định.

Cấp độ 2 là các chủ đầu tư có kinh nghiệm lâu dài đang chuẩn bị. kết nối mạng lưới khá tốt, nhưng có thể phải chậm hơn các chủ đầu tư nhóm 1 khoảng 1 năm. Thực tế, khả năng kết nối mạng lưới quốc tế trong hỗ trợ khách hàng, nguồn lực đầu vào, đầu ra, tư vấn cho khách của nhóm này chưa bằng nhóm cấp độ 1.

Cấp độ 3 là các chủ đầu tư có hạ tầng nhưng chưa có kinh nghiệm, thậm chí là tay ngang, cần có sự chuẩn bị. Riêng với nhóm này cần có sự hòa nhịp, thấu hiểu thị trường, xây dựng đội ngũ, hệ thống để có thể sớm vận hành.

Theo ông Trụ, với cả ba nhóm thuộc ba cấp độ nói trên, sự chuẩn bị nhanh hay chậm tùy thuộc nhiều vào nhìn nhận, đánh giá của ban lãnh đạo doanh nghiệp và cam kết với khách hàng trong dài hạn.

“Nhanh nhất thì 1 - 1,5 năm, chủ đầu tư làm tốt có thể bắt nhịp được với thị trường, với guồng quay mới. Chính phủ và các địa phương cần hỗ trợ các chủ đầu tự hoàn thiện thủ tục pháp lý để xúc tiến đầu tư nhanh hơn và có thể bắt kịp sự phát triển của xu hướng dịch chuyển sản xuất. Nếu làm tốt điều này, có thể đẩy thời gian bắt nhịp thị trường nhanh hơn”, ông Trụ cho biết.

Còn theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam, thời điểm hiện tại, có ba nhóm vấn đề cần quan tâm, bao gồm năng lực tài chính, năng lực quản trị và pháp lý. Nếu năng lực tài chính yếu, các chủ đầu tư có thể tìm cách chia nhỏ hoặc tìm hướng hợp tác. Nếu năng lực quản trị còn hạn chế, các chủ đầu tư nên bắt đầu đào tạo và bổ sung nguồn lực sao cho hợp lý. Còn lại, vấn đề pháp lý thực tế nằm ngoài tầm kiểm soát của họ, nên vai trò của Chính phủ là rất lớn để giúp các doanh nghiệp tham gia vào thị trường.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiểu, để đón sóng đầu tư, trong đó có các thương vụ M&A thì cả phía các doanh nghiệp và các địa phương đều cần có sự chuẩn bị chu đáo về nhiều mặt.

Ông Hiếu cho rằng, về phía chính quyền địa phương cần xác định ngay những khu vực có thể đón được nhà đầu tư nước ngoài và lên kế hoạch bài bản, tổ chức thu xếp để các công xưởng đặt ở vị trí phù hợp, tránh tình trạng xây dựng lộn xộn. Cần quy hoạch rõ các địa điểm theo phân khu chức năng cụ thể: chỗ nào là dân cư, chỗ nào là thương mại, chỗ nào là công nghiệp, công nghiệp lĩnh vực nào.

Theo ông Hiếu, các doanh nghiệp đều có thế mạnh riêng, có doanh nghiệp thì chuyên về thương mại, công nghiệp, có doanh nghiệp lại mạnh về mảng nhà ở công nhân... Các doanh nghiệp cần có sự phối hợp với chính quyền địa phương và với nhau để làm tốt điều này.

Nhìn nhận về xu hướng sắp tới, ông Hiếu nhận định, khả năng diễn ra cuộc đổ bộ một cách ồ ạt là không cao, bởi các nhà đầu tư khi vào thị trường nào cũng cần tính toán cẩn thận. Trên thực tế, cả 2 hiệp định EVFTA và Hiệp định Bảo hộ đầu tư Việt Nam - EU (EVIPA) đều hấp dẫn với nhà đầu tư, nhưng ngoài Việt Nam, còn nhiều điểm đến khác hấp dẫn như Ấn Độ, Thái Lan, Indonesia, Malaysia, Philippines..

Trên thực tế, dù chịu nhiều hạn chế do dịch bệnh, nhưng hoạt động săn lùng quỹ đất cho bất động sản công nghiệp vẫn diễn ra. Ngay đầu tháng 10/2020 vừa qua. LOGOS - một nhà phát triển logistics có trụ sở chính tại Sydney đã chính thức thông báo hoàn tất việc mua lại khu đất 13 ha đầu tiên tại Việt Nam ở Bắc Ninh với khoản đầu tư trực tiếp trị giá 350 triệu USD.

Đánh giá về xu hướng dịch chuyển nhà xưởng, ông C.K Tong, Tổng giám đốc BW Industrial cho rằng, khả năng kiểm soát tốt dịch bệnh đã đặt Việt Nam vào vị thế nổi bật trên toàn cầu, trở thành điểm đến hấp dẫn các nhà đầu tư.

“Các nhà đầu tư đã để ý nhiều hơn đến công tác phòng chống rủi ro, không bỏ tất cả trứng vào một rổ, do đó, đang có sự dịch chuyển mạnh mẽ. Đặc biệt, nhiều công ty khởi nghiệp coi Việt Nam như một điểm đến quan trọng. Trong đó, Hà Nội nói riêng, khu vực phía Bắc nói chung sẽ được thụ hưởng nhiều”, ông C.K Tong nhấn mạnh.

Còn theo ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp, Công ty CBRE Việt Nam, thị trường đang có một xu hướng rõ rệt, đó là chủ đầu tư và nhà phát triển nước ngoài trong lĩnh vực kho vận sẽ gia nhập thị trường Việt Nam. Các chủ đầu tư và nhà phát triển này sẽ tích cực thu mua các dự án bất động sản công nghiệp hiện hữu.

“Những dự án thuộc các khu công nghiệp đã nằm trong quy hoạch và các dự án bất động sản đang đình trệ sẽ là những mục tiêu được tìm kiếm nhiều trong thời gian tới”, ông Hiếu cho biết.

Trước đòi hỏi ngày càng cao của Chính phủ trong việc lựa chọn nhà đầu tư, đồng thời, nhiều tập đoàn lớn trên thế giới cũng ngày càng coi trọng yếu tố phát triển bền vững, nhiều chuyên gia cho rằng, đã đến lúc Việt Nam cần tính đến việc phát triển các mô hình khu công nghiệp bền vững, khu công nghiệp xanh, hay khu đô thị công nghiệp sinh thái.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường Việt Nam của JLL, ở những quốc gia phát triển đã có mô hình khu công nghiệp sinh thái, yếu tố xanh và bền vững ngày càng được nhắc đến nhiều hơn. Các khu đô thị công nghiệp mới cũng bắt đầu xem xét yếu tố xanh và bền vững như một trọng tâm phát triển. Do đó, Việt Nam hoàn toàn có thể xem xét các yếu tố xanh và bền vững ngay từ bây giờ chứ không nên chờ đợi, đặc biệt là ý tưởng về việc hình thành khu đô thị công nghiệp sinh thái.

Đại diện JLL còn cho rằng, để có thể phát triển thành công mô hình khu đô thị công nghiệp sinh thái, cần phải xem xét đến nhóm ngành nghề mà dự án đó đang thu hút. Chẳng hạn, lĩnh vực công nghệ cao, không ô nhiễm môi trường sẽ dễ thu hút đầu tư hơn. Còn những lĩnh vực có sự thâm dụng lao động cao sẽ khó áp các chuẩn mực quốc tế về phát triển bền vững cho nhà đầu tư, đặc biệt là đối với hệ thống xử lý thải.

Đồng quan điểm, bà Phạm Hồng Thúy, Tổng giám đốc TNI Holdings Việt Nam cho rằng, xu hướng dịch chuyển của các tập đoàn lớn sang Việt Nam đang mang lại cơ hội vàng, nhưng đây cũng là áp lực để các chủ đầu tư khu công nghiệp chuyên nghiệp hóa chất lượng sản phẩm cung cấp cho người sử dụng hạ tầng và dịch vụ trong các khu công nghiệp.

Theo bà Thúy, việc phát triển mô hình khu đô thị công nghiệp, về dài hạn sẽ là điểm mạnh để hấp dẫn các nhà đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu toàn diện, từ phục vụ sản xuất - kinh doanh đến môi trường sống an toàn, văn minh với đầy đủ dịch vụ thiết yếu cho người lao động.

Tác giả: Thành Nguyễn

Nguồn: VIR