Bất động sản, một trong những lĩnh vực thu hút nguồn vốn đầu tư rất lớn với mỗi dự án có tổng mức đầu tư từ vài trăm đến vài nghìn tỉ đồng chịu tác động mạnh mẽ bởi dịch COVID-19, bao gồm cả thị trường kinh doanh nói chung và khía cạnh nguồn vốn nói riêng.
Đồng thời, dù nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn và nguồn cung hạn chế nhưng thị trường vẫn chững lại do khả năng tài chính của người dân bị thu hẹp, cũng như sức ép từ vấn đề pháp lí đã tồn tại từ lâu nay.
Đây là chia sẻ của TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam tại hội thảo do Tạp chí Thương gia tổ chức sáng ngày 18/11.
Theo TS. Sử Ngọc Khương, thị trường bất động sản hiện nay
rất khác so với giai đoạn khó khăn 2011 - 2012
Khẩu vị của nhà đầu tư ngoại
Nói về những khó khăn của thị trường bất động sản (BĐS) trong thời gian vừa qua, TS. Sử Ngọc Khương, cho rằng có hai nhóm chịu tác động bởi dịch COVID-19: Nhóm BĐS tạo ra dòng tiền và nhóm BĐS phát triển mới. Dĩ nhiên, mỗi nhóm sẽ chịu những tác động khác nhau.
Đối với nhóm BĐS tạo ra dòng tiền (tòa nhà văn phòng đang hoạt động, khách sạn, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ,…), COVID-19 đã tác động cực kì lớn đến doanh thu và chi phí của nhóm này.
Tuy nhiên, đại diện Savills Việt Nam nhận định tình hình hiện nay rất khác so với thời kì khó khăn 2011 - 2012.
"Ở giai đoạn khó khăn 2011 - 2012, các quĩ đầu tư thường có quĩ phòng phộ (Hedge Fund) khi tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam với mục đích M&A và kì vọng đạt 8 - 10% lợi nhuận đối với mỗi tài sản.
Điều này có nghĩa nếu như nhà đầu tư mua tài sản với giá 100 tỉ USD thì họ mong muốn đạt thu nhập thuần 80 - 100 triệu USD mỗi năm.
Còn hiện tại, dù thị trường có những khó khăn về mặt doanh thu nhưng với suất sinh lời khoảng 5%, thậm chí có tài sản âm hoặc chỉ lãi 1 - 2% vẫn có nhà đầu tư sẵn sàng tìm kiếm mua, đặc biệt ở khu vực trung tâm như TP HCM, Hà Nội", TS. Sử Ngọc Khương phân tích.
Tương tự ở nhóm BĐS phát triển mới như dự án điện, khu dân cư,… trước đây tỉ suất sinh lời nội bộ đạt 20 - 25% nhà đầu tư nước ngoài mới tham gia, còn bây giờ chỉ cần 15 - 20% bởi vì thị trường không có nguồn cung mới và nhà đầu tư ngoại nhìn thấy câu chuyện về chi phí tài chính.
Cụ thể, khi nhà đầu tư nước ngoài đầu tư ở nước sở tại, chi phí vốn khoảng 3 - 5%, cộng với chi phí quản trị rủi ro 6 - 7% nhưng lợi nhuận thu về tương đương với lợi nhuận có thể đạt được khi đầu tư tại Việt Nam.
Trong khi đó, nếu đầu tư tại Việt Nam, 3 - 5 năm sau khi chuyển nhượng khoản đầu tư, nhà đầu tư ngoại sẽ thu về lợi nhuận lớn hơn nhiều.
"Tài sản lúc mua có giá 100 triệu USD, ba năm sau nhà đầu tư bán 120 - 150 triệu USD rất bình thường. Những thương vụ này đã từng xảy ra rất nhiều trong quá khứ và bản thân công ty chúng tôi đóng vai trò là đơn vị tư vấn.
Trong năm nay, chúng tôi đã tư vấn thành công thương vụ có giá trị 40 triệu USD tại một dự án resort dang dở. Thế nhưng, với suất sinh lời 5 - 6% trong bối cảnh thị trường Việt Nam hiện nay tôi nghĩ vẫn hơi khó", Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam chia sẻ.
"Câu chuyện lướt sóng không còn"
Nói về chiến lược đầu tư trong thời gian tới, TS. Sử Ngọc Khương đề cấp đến hai luồng thông tin đối nghịch trên thị trường hiện nay, trong đó dịch COVID-19 giáng đòn nặng nề vào lĩnh vực BĐS nhưng giá bất động sản không giảm.
"Giá không giảm bởi vì chúng ta đang đề cập đến nhóm những dự án phát triển mới, còn thị trường giá rẻ đối với nhóm còn lại khi trước đây suất sinh lời 7 - 8% và hiện tại chỉ còn 5 - 6%", ông Khương cho hay.
Theo quan điểm của đại diện Savills, nếu như Chính phủ đang cố gắng đạt hai mục tiêu kép: Ổn định nền kinh tế và chống dịch triệt để thì bất động sản cũng có hai khó khăn: Dịch COVID-19 và vấn đề pháp lí. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, việc Việt Nam kiểm soát dịch bệnh tốt và thị trường BĐS được đánh giá vẫn tiềm năng chỉ là góc nhìn trong ngắn hạn.
Nhà đầu tư tổ chức trong nước đang đầu tư bằng nguồn tiền thực có và nếu có sử dụng đòn bẩy tài chính thì chi phí cũng tương đối nhẹ nhàng hơn so với giai đoạn trước đây. Bởi lẽ hiện tại, lãi vay 8 - 10% mỗi năm, còn trước đây dao động 15 - 17% mỗi năm.
Mặt khác, các tổ chức nếu đầu tư sẽ có kế hoạch trung và dài hạn. Ông Khương cho rằng, một số doanh nghiệp đã tính bài toán quĩ đất từ 5 năm trước để mở rộng đầu tư sang các vùng lân cận TP HCM sẽ có nhiều cơ hội hơn bởi doanh nghiệp đã nhận thấy khó khăn về quĩ đất và khả năng chi trả của người dân.
Còn với nhà đầu tư cá nhân, công việc và thu nhập sẽ tác động đến quyết định đầu tư. Trường hợp người mua nhà và trả góp thông qua thu nhập nên cân nhắc.
"Nhà đầu tư lướt sóng, tôi nghĩ câu chuyện này không còn nữa. Mọi người nói đi săn mua bất động sản giá rẻ, thực ra không có đâu. Đây thường là những người mua bằng tiền mặt, nếu có vay cũng vay rất ít.
Ở một chừng mực nào đó, tôi nghĩ rằng câu chuyện BĐS là câu chuyện muôn thuở. Thông thường, tài sản tạo ra dòng tiền đều, mỗi năm thu lợi nhuận 5 - 7%, vòng quay vốn mất 10 - 15 năm.
Còn đầu tư bất động sản nhà ở tại Việt Nam, nếu thuận lợi về pháp lí (tính từ khi được chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi hoàn tất bàn giao nhà), chu kì xoay dòng vốn mất khoảng 4 - 5 năm.
Mỗi nhà đầu tư có chiến lược khác nhau và nếu không linh động doanh nghiệp sẽ gặp khó. Trong thời gian tới, cơ hội nghiêng về nhà đầu tư BĐS nhà ở và khu công nghiệp", TS. Sử Ngọc Khương kết luận.