Thị trường bất động sản Việt Nam chững lại đáng kể trong những năm gần đây, nhưng sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài và hoạt động M&A ngành này không suy giảm.
NHỮNG DỰ ÁN TỐT ĐƯỢC SĂN LÙNG
Giao dịch M&A bất động sản tại Việt Nam thường liên quan đến các dự án quy mô lớn, các khu đô thị mới phát triển, bất động sản nghỉ dưỡng và khách sạn sang trọng ở các khu vực bãi biển khác nhau trên cả nước. Tại Mazars ở Việt Nam, chúng tôi nhận thấy, hầu hết các nhà đầu tư quốc tế đang săn lùng đầu tư vào bất động sản của Việt Nam đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông, Indonesia, Singapore, Trung Quốc và gần đây là từ Trung Đông. Nhiều nhà đầu tư trong số này tìm kiếm các dự án tạo ra dòng tiền tốt, khả năng sinh lời ổn định và sự gia tăng giá trị dài hạn.
Trong nhiều trường hợp, thay vì mua hoàn toàn một dự án, các nhà đầu tư quốc tế thường đầu tư thông qua hình thức liên doanh. Các nhà đầu tư nước ngoài thường có khả năng tài chính, trong khi các công ty trong nước có các dự án được bảo đảm, tạo ra một sức mạnh tổng hợp lý tưởng..
Jack Nguyen (Mazars tại Việt Nam)
Thông thường, có 2 kiểu đầu tư bất động sản: hoặc đầu tư vào doanh nghiệp, mua cổ phần của các doanh nghiệp tiềm năng, hoặc đầu tư trực tiếp vào các dự án phát triển đặc biệt Các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài lạc quan và muốn đầu tư vào Việt Nam vì nhiều lý do. Lý do lớn nhất là nhu cầu về căn hộ chung cư và nhà ở của gần 100 triệu dân. Với tốc độ tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa nhanh và dân số trẻ lớn, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, tạo ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài.
Số liệu từ Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills cho thấy, tỷ lệ tiêu thụ ở phân khúc nhà ở tại TP.HCM đã gia tăng từ năm 2016 đến 2019, mặc dù số lượng bán ra giảm trong cùng kỳ do nguồn cung thiếu hụt Trong khi đó, số lượng bán ra tại Hà Nội từ năm 2016 đến 2019 cho thấy xu hướng tăng ổn định, với doanh số hạng B tăng đáng kể.
Mặc dù hiện nay có nhiều chủ đầu tư trong nước có năng lực, nhưng hầu hết người mua có khả năng tài chính vẫn thích lựa chọn mua nhà có thương hiệu từ nhà đầu tư nước ngoài hơn. Các nhà đầu tư nước ngoài nhận định, Việt Nam là thị trường hấp dẫn nhất để đầu tư bất động sản. Họ cho rằng, rất khó để đầu tư vào Indonesia, thị trường ở Singapore quá hẹp, Malaysia và Thái Lan đã bắt đầu phát triển trước Việt Nam nhiều năm.
Các nhà đầu tư này thường tìm kiếm hợp tác với các nhà phát triển Việt Nam có kinh nghiệm thị trường, năng lực tài chính và các dự án đã được phê duyệt Các dự án tạo ra lợi ích bao gồm tài sản chất lượng, tài sản có chất lượng cho thuê tăng trưởng, quy mô giao dịch lớn và dự án có thời hạn sử dụng lâu hơn.
Nhiều chủ đất cũng đang tìm kiếm đối tác mới khi Chính phủ thắt chặt các khoản vay cho lĩnh vực bất động sản. Các nhà phát triển và nhà đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm các công ty có quỹ đất lớn, hoặc các dự án không quá xa các khu vực trung tâm thành phố để mua lại hoặc cùng hợp tác để phát triển.
LỢI THẾ NHÌN THẤY RÕ CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI.
Trong khi các nhà đầu tư quốc tế luôn được chào đón tại thị trường Việt Nam, thì việc đầu tư nước ngoài quá nhiều vào lĩnh vực bất động sản có thể làm giảm lợi thế của các nhà phát triển trong nước. Tuy nhiên, bên cạnh những quan điểm tiêu cực như vậy, điều quan trọng trước hết là phải xem xét những lợi thế mà các nhà đầu tư nước ngoài thực sự có thể mang lại.
Rõ ràng, lợi thế đầu tiên và quan trọng nhất của việc hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài là khả năng tài chính mà họ mang lại. Các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài, đặc biệt là những nhà đầu tư có bề dày thành công, thường có khả năng tài chính lớn. Họ thực hiện các nghiên cứu về sự khả thi của thị trường một cách chi tiết và cẩn thận, đôi khi mất rất nhiều thời gian, nhưng kết quả được cam kết Nhờ đó, họ có vốn để bắt đầu và hoàn thành dự án của họ. Ngược lại, các dự án được tài trợ bởi các nhà đầu tư trong nước sẽ bị đình trệ khi họ bị cạn kiệt nguồn tiền hoặc phải đối mặt với khó khăn về dòng tiền.
Lý do thứ hai để làm việc với các nhà đầu tư nước ngoài là kiến thức kỹ thuật và kinh nghiệm của họ. Các chủ đầu tư nước ngoài như Keppel Land và CapitaLand có nhiều năm kinh nghiệm phát triển tại nhiều quốc gia phát triển. Họ am hiểu về thiết kế, kiến trúc, xu hướng mới nhất và chất lượng sản phẩm.
Những đặc tính này rõ ràng là lợi thế mà họ mang lại và đó là lý do tại sao nhiều người mua thích mua bất động sản được đầu tư phát triển bởi các nhà đầu tư nước ngoài hơn. Nhiều dự án khu dân cư của Keppel Land như Estella và Riviera Point được người mua ưa chuộng và vẫn đang giữ nguyên giá trị, cũng như mang lại lợi nhuận ổn định cho người mua.
Trong các chủ đầu tư trong nước, Vingroup chiếm thị phần đáng kể trong phân khúc thị trường cao cấp và ngày càng gia tăng sự tìm kiếm hợp tác với các nhà đầu tư khác, cả trong và ngoài nước, để phát triển quỹ đất rộng lớn của họ. Việc hợp tác gần đây với các đối tác Nhật Bản về việc phát triển Vinhomes Grand Park tại quận 9 (TP. HCM) là một ví dụ điển hình. Họ cũng đang làm việc với Masterise Homes để phát triển một khu đô thị hoàn toàn mới.
Trong khi đó, Novaland đã mở rộng danh mục đầu tư sang thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và đang hợp tác với một số thương hiệu khách sạn quốc tế cho những dự án này.
Các quỹ bất động sản trên thế giới đang có những “cục bột khô” (lượng dự trữ tiền mặt hoặc tài sản lưu động có sẵn để sử dụng) đáng kể, trong đó ngày càng nhiều quỹ trực tiếp hướng đến Đông Nam Á và Việt Nam nói riêng. Với lợi suất trên khắp thế giới ở mức thấp kỷ lục, trên nhiều loại tài sản, có rất ít thị trường có thể mang lại lợi nhuận dài hạn có thể so sánh với Việt Nam. Những lợi nhuận này được bảo đảm bởi tất cả các nguyên tắc cơ bản về tăng trưởng đã được nêu bật, như nhân khẩu học trẻ, đô thị hóa nhanh chóng, cải thiện cơ sở hạ tầng và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu.
HƯỚNG ĐẾN TẤT CẢ CÁC LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CHỦ CHỐT
Các quỹ bất động sản trên thế giới có tính chất đa dạng và hướng đến tất cả các lĩnh vực bất động sản chủ chốt. Có lẽ nóng nhất ở Việt Nam hiện nay là thị trường công nghiệp và dịch vụ hậu cần. Sức mạnh của xu hướng đã được xây dựng trong vài năm, với chi phí lao động, nguồn đất đai và chi phí vận chuyển thấp hơn, đã bắt đầu chuyển dịch sản xuất sang Việt Nam.
Việc Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA) được phê chuẩn và cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung trong 2 năm qua đã góp phần thúc đẩy các nhà sản xuất tìm cách đa dạng hóa chuỗi cung ứng của họ khỏi Trung Quốc. Trong Hình 3, có sự phục hồi đáng kể của Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP), lên đến 7% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 6/2020 từ mức 3,1% vào tháng 5/2020, nhờ đại dịch Covid-19 nằm trong tầm kiểm soát của Chính phủ.
Ngoài ra, các thị trường dịch vụ hậu cần trên khắp thế giới đang gặt hái những lợi ích từ sự phát triển nhanh chóng của dịch vụ thương mại điện tử. Với dân số lớn, Việt Nam được thiết lập để trở thành một trong những điểm đến hấp dẫn hơn đối với các nguồn vốn đang tìm cách khai thác sự tăng trưởng này.
Thị trường dịch vụ khách sạn (ẩm thực - lưu trú - du lịch lữ hành) rõ ràng đang chịu thiệt hại của việc đóng cửa biên giới và thiếu vắng các chuyến bay quốc tế. Tuy nhiên, vào tháng 9/2020, Thủ tướng Chính phủ Việt Nam đã đồng ý mở lại các chuyến bay thương mại quốc tế đến 6 điểm đến ở nước ngoài. Theo đó, Việt Nam nối lại 4 đường bay đến Quảng Châu (Trung Quốc), Đài Loan (Trung Quốc), Seoul (Hàn Quốc), Tokyo (Nhật Bản) từ ngày 15/9 và đến Lào, Campuchia từ ngày 22/9.
Việc mở lại các đường bay dự kiến sẽ đón 20.000 lượt khách nước ngoài trong tháng đầu tiên. Thật vậy, dịch vụ du lịch đa dạng của Việt Nam mang lại nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư khách sạn và chúng ta có thể kỳ vọng lĩnh vực này sẽ sôi động nhất khi nói đến hoạt động M&A trong vài năm tới.
Savills cho rằng, thị trường văn phòng, đặc biệt là tại Việt Nam, sẽ phục hồi mạnh mẽ từ tác động hiện tại của đại dịch. Trong khi một số thị trường phát triển đang chứng kiến sự chuyển dịch rõ rệt về làm việc từ xa, thì tại Việt Nam, chúng tôi đã chứng kiến sự quay trở lại môi trường văn phòng để làm việc nhanh chóng mà không có dấu hiệu ảnh hưởng lâu dài đáng kể nào. Chúng ta có thể thấy những thay đổi trong cách sử dụng văn phòng, linh động hơn trong việc thiết kế không gian văn phòng, nhưng nhiều khả năng cao ốc văn phòng sẽ vẫn là mục tiêu chính của các nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam.
PHÁT TRIỂN MẠNH SAU ĐẠI DỊCH
Chắc chắn rằng, M&A bất động sản vẫn đang diễn ra trong Covid-19 và sẽ còn phát triển mạnh hơn sau khi đại dịch kết thúc. Theo nhiều khía cạnh, các chủ đất và nhà phát triển tại Việt Nam vẫn giữ được lợi thế khi hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài. Các chủ đất trong nước sở hữu diện tích lớn. không có vướng mắc hay bị cầm cố, những vị trí đắc địa, có giấy chủ quyền hợp pháp, sẽ có vị thế tốt nhất trong việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.
Ngoài ra, các chủ đầu tư trong nước đã tạo dựng được thương hiệu và có những bước phát triển thành công cũng sẽ được các nhà đầu tư nước ngoài nhắm đến để liên doanh hoặc hợp tác. Việt Nam đang và vẫn là một thị trường hấp dẫn cho sự phát triển bất động sản trong vài năm tới. Và các chủ đất, nhà phát triển trong nước có thành tích được ghi nhận có mọi lợi thế để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.
NHỮNG CON SỐ GÂY CHÚ Ý
- Đã có một số giao cho GIC (Singapore) với tổng giá trị 1,3 tỷ USD vào năm 2018, cũng như tập đoàn SK (Hàn Quốc) khoảng USD 1 tỷ trong năm 2019.
- Keppel Land mua 60% Cổ phần tại 3 dự án khu dân cư của Công ty cổ phần Địa ốc Phú. Nam Sài Gòn, TP.HCM vào tháng 7/2019.
- Năm 2020, công ty đầu tư quốc doanh Singapore - Temasek Holdings, cùng nhà quản lý cổ phần tư nhân Hoa Kỳ - KKR là một phần của nhóm các nhà đầu tư đã mua 6% cổ phần của nhà phát triển bất động sản Vinhomes với giá 15.100 tỷ đồng (650 triệu USD) từ công ty mę Vingroup.