Nhà đầu tư ngoại đang chiếm thế áp đảo trong hoạt động đầu tư, M&A trên thị trường bất động sản Việt Nam và hướng dòng vốn vào các phân khúc tiềm năng.

TĂNG MẠNH VỀ SỐ LƯỢNG VÀ GIÁ TRỊ GIAO DỊCH

Thị trường bất động sản Việt Nam, trong đó đáng chú ý là TP.HCM và Hà Nội, đã có những bước phát triển nhanh chóng sau khi Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành vào năm 2006. Kể từ đó, hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản tăng lên đáng kể cả về số lượng thương vụ và giá trị giao dịch.

Từ đầu năm 2023 đến nay, kinh tế gặp nhiều khó khăn, thị trường bất động sản đối mặt với nhiều thách thức, nhưng các giao dịch đầu tư và M&A bất động sản vẫn diễn ra. Tuy nhiên, theo dữ liệu của RCA và Cushman & Wakefield, số lượng giao dịch ít hơn và tổng giá trị nhỏ hơn so với năm 2022.

Cụ thể, tổng giá trị đầu tư và M&A bất động sản tạm tính trong 9 tháng đầu năm 2023 đạt 729 triệu USD, giảm 33% so với cùng kỳ năm 2022, do thiếu thương vụ có giá trị lớn. Trong đó, dẫn đầu là các nhà đầu tư gốc Á đến từ Singapore, Malaysia, Đài Loan, Hàn Quốc, với lợi thế về vị trí địa lý, sự tương đồng về văn hóa và am hiểu pháp luật Việt Nam.

Thống kê trong năm 2023 cho thấy, nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm thế áp đảo trong giao dịch, thu mua và đầu tư bất động sản; khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số lượng giao dịch. Lý do là doanh nghiệp nội đang phải đối mặt với nhiều bất lợi, như tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, vướng mắc về pháp lý của dự án chưa được tháo gỡ, thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều bất cập, chưa tiếp cận được dòng vốn.

Trong chuỗi sự kiện đầu tư mà Cushman and Wakefield Việt Nam tổ chức vào đầu năm 2023, một cuộc khảo sát đã được thực hiện với các khách hàng rộng khắp châu Á - Thái Bình Dương về thị trường mà họ đang quan tâm nhất và đa số đều phản hồi rất tích cực về tiềm năng đầu tư tại Việt Nam.

Giữa bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động, Việt Nam đã trở thành thị trường tiềm năng thu hút đầu tư. Tỷ suất sinh lợi hấp dẫn ở một thị trường mới nổi như Việt Nam chính là yếu tố quan trọng tác động tới quyết định đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.

Theo dữ liệu từ RCA và Cushman & Wakefield, từ năm 2018 đến hết quý III/2023, Việt Nam ghi nhận tổng vốn đầu tư và M&A lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4,2 tỷ USD. Trong đó, loại hình bất động sản nhà ở và bất động sản công nghiệp chiếm tỷ trọng lần lượt là 46% và 28%. Điều này cho thấy, “khẩu vị” của nhà đầu tư nước ngoài vẫn tập trung vào các loại tài sản truyền thống phục vụ nhu cầu an cư, lạc nghiệp tại Việt Nam.

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở LUÔN CÓ “LỰC HẤP DẪN

Kể từ khi thị trường bất động sản Việt Nam hình thành, phân khúc nhà ở luôn hấp dẫn cả nhà đầu tư nội và ngoại. Việt Nam thuộc nhóm nước đông dân nhất trên thế giới, với dân số khoảng 100 triệu người, trong đó khoảng 70% trong độ tuổi 15 - 64, thu nhập khả dụng của người dân gia tăng, tốc độ đô thị hóa nhanh, đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM, làm tăng tính hấp dẫn của thị trường nhà ở với doanh nghiệp đầu tư nước ngoài.

Giai đoạn từ năm 2008 trở về trước, dòng vốn đầu tư nước ngoài chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà ở cao cấp. Keppel Land, Capitaland... là những tên tuổi đã triển khai các dự án bất động sản cao cấp đầu tiên tại Việt Nam như The Estella, The Vista. Theo dữ liệu thống kê, tổng nguồn cung căn hộ cao cấp tại TP.HCM thời điểm đó khoảng 1.700 căn, trong đó khoảng 1.000 căn do các nhà đầu tư nước ngoài phát triển.

Hiện nay, tên tuổi của các chủ đầu tư nước ngoài không còn xa lạ trên thị trường. Trong đó, có thể nhắc tới Hongkong Land, Frasers Property, Mapletree; các nhà đầu tư uy tín từ Nhật Bản như Daiwa House, Nomura, Sumitomo; hay các tập đoàn đến từ Hàn Quốc như Lotte Group, GS... Họ đã góp phẩn thúc đẩy số lượng căn hộ cao cấp của khối ngoại tại TP.HCM tăng lên đáng kể, đạt khoảng 23.800 căn vào quý I/2023.

GIA TĂNG DÒNG VỐN VÀO BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI VÀ CÔNG NGHIỆP

Từ năm 2018 đến nay, bất động sản công nghiệp và hậu cần có bước tăng trưởng vượt trội nhờ sự phát triển của ngành sản xuất và xuất khẩu, thương mại điện tử, vận tải, kho bãi.. nhất là khi Việt Nam nổi lên như một điểm đến mới cho việc mở rộng sản xuất ra ngoài Trung Quốc của các công ty đa quốc gia.

Một trong những khoản đầu tư nổi bật được công bố gần đây là Frasers Property Vietnam thông báo hợp tác với Gelex Group - tập đoàn đầu tư đa ngành hàng đầu Việt Nam để cùng phát triển danh mục đầu tư các khu công nghiệp và mở rộng thị trường bất động sản cộng nghiệp trên khắp miền Bắc, tổng mức đầu tư dự kiến 250 triệu USD. Ngoài ra, có thể kể đến thương vụ Foxconn thuê thêm đất để xây dựng nhà máy tại Khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang) và Khu công nghiệp WHA 1 (Nghệ An)...

Bên cạnh nhà đầu tư châu Á, sự quan tâm của các nhà đầu tư đến từ Mỹ và các quốc gia châu Âu tới thị trường bất động sản Việt Nam cũng ngày càng tăng.

VĂN PHÒNG, KHÁCH SẠN, BÁN LẺ ĐƯỢC “SĂN ĐÓN”

Các quỹ đầu tư nước ngoài tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các bất động sản văn phòng có vị trí tốt ở Việt Nam, đặc biệt là ở TP.HCM, bởi họ đặt nhiều kỳ vọng vào tiềm năng gia tăng giá trị của phân khúc này. Trong 5 năm qua, giá thuê và công suất cho thuê của các tòa nhà văn phòng được cải thiện, đặc biệt là các tòa nhà văn phòng hạng A có chất lượng tốt, công suất cho thuê cao, vị trí đắc địa. Đáng chú ý, năm 2022, thị trường văn phòng cho thuê lần đầu tiên ghi nhận một thương vụ M&A lớn kỷ lục với giá trị 557 triệu USD.

Sau 2 năm hoạt động đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng chững lại dưới tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, từ năm 2022 đến nay, thị trường bắt đầu ghi nhận một số giao dịch thuộc mảng bất động sản nghỉ dưỡng, điển hình là thương vụ bán 2 khách sạn Ibis Saigon South và Capri by Fraser tại TP.HCM.

Năm 2023, thị trường cũng chứng kiến một thương vụ lớn thuộc phân khúc bán lẻ trị giá tới 52 triệu USD do Keppel Land (Singapore) thực hiện nhằm mua lại 65% cổ phần doanh nghiệp sở hữu bất động sản bán lẻ này.

NHẬN DIỆN THÁCH THỨC

Đối với bên mua, thách thức chủ yếu trong hoạt động M&A bất động sản nằm ở việc tìm kiếm những cơ hội có chất lượng tốt, có dòng thu nhập ổn định. Thực tế cho thấy, dù tăng trưởng kinh tế chậm lại và nhiều tài sản đang được thoái vốn, nhưng danh mục dự án để khối ngoại có thể xuống tiền không nhiều.

Nguyên nhân bắt nguồn từ sự chênh lệch kỳ vọng về giá cả của hai phía và quy trình bồi thường. Đặc biệt, yêu cầu về hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án là thách thức với cả bên bán và bên mua. Ngoài ra, đối với các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội hợp tác phát triển, sự phù hợp về chiến lược và giá trị kỳ vọng cũng là một thử thách.

Bên cạnh đó, hầu hết các bất động sản chào bán trên thị trường thường không được công bố rộng rãi và chính thức, nên nhà đầu tư nước ngoài không có nhiều cơ hội tiếp cận. Hầu hết nhà đầu tư nước ngoài phải tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập thị trường.

TRIỂN VỌNG ĐÓN DÒNG VỐN LỚN

Tuy còn nhiều trở ngại, nhưng theo nhận định của Cushman & Wakefield Việt Nam, thời điểm hiện tại rất phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường hoạt động M&A hoặc liên kết hợp tác. Cụ thể, mặt bằng lãi suất đã giảm, nhiều nghị định và quy định mới nhằm gỡ vướng cho dự án bất động sản đã được ban hành, nhiều giải pháp đang được Chính phủ thực hiện để cải thiện tính minh bạch và môi trường kinh doanh.

Cushman & Wakefield dự báo, một lượng vốn lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài sẽ đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024 - 2026. Thời điểm hiện tại, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực. Mục tiêu của các nhà đầu tư vẫn là tìm kiếm những quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, có giá trị thực, có quyền sở hữu hợp pháp, đã được đền bù giải phóng mặt bằng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển.

Nguồn: Tổng hợp